住宅ローン

任意売却したい不動産が売れそうにない…という場合

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みなさまこんにちは。

今回は、任意売却したい不動産が一般的に見て、売れそうにない、需要がなさそう…という場合についてのお話です。

任意売却では、利害関係人との調整作業と並行して、買受人を探す必要があります。
通常は、一般の個人や事業者に買っていただく方が、不動産業者が買い取るよりも、好条件での売却を期待できます。

しかし、特に不動産が特殊なもので(前面道路が狭く、建物が建てられない土地や、建物が古く、取り壊しの必要がある場合など)、買い手がなかなか決まらないとき、多少価格を下げてもかまわない場合は、不動産業者に買い受けてもらう方法を検討した方がよいでしょう。

一般的に需要がある不動産の場合は、買受人が現れるのを待つこともできますが、市場に流通しにくい不動産の場合、いつまでも経っても買受人が現れず、売却のタイミングを逃してしまうことにもなりかねません。

このように、売却希望価格に満たない価格でしか買受の希望がない場合、売却希望価格にこだわり続けてタイミングを逃してしまうよりも、金額を下げてでも売却してしまった方が、結果的に利害関係人にとってもプラスになることもあります。

販売の方針につきましては、お客様、利害関係者(債権者など)のご意向は勿論、対象不動産の特徴を考慮し、ケースに応じた方法をご提案させていただいております。
任意売却できるのか分からない…といったお悩みをお持ちの方も、是非一度ご相談くださいませ。

住宅ローントラブルのご相談は専門の不動産会社をお勧めします

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住宅ローンに関するトラブルは必ず、専門に取り扱っている不動産業者にお問合せされることをお勧めします。

先日、こどもの体操教室の友達が足の指の骨を折ったそうです。

整骨院で治療をしているそうなのですが、スポーツをしている人に特化した病院だったので、体の動かし方のアドバイスや今後のトレーニング方法など、プラスアルファで色々な情報を得ることができ、
「来院前より丈夫な体にしてあげる」という心強い言葉もかけてもらったそうです。

同じ整骨院でも、高齢の方がたくさんいらっしゃるような所だと、骨折は治してくれても今後の選手生活に役立つようなアドバイスまでもらえたかは不明です。
他にも、交通事故の後遺症に詳しい整骨院もあるようです。
私自身も肩こり腰痛がひどく、日頃の体操をアドバイスしてくれてアロマも取り入れているという女性向の医院にしばらくお世話になっていたことがありました。
整骨院は街中にたくさんありますが、やみくもに駆け込むよりは自分の目的にあった所に通った方が得られる事がたくさんありますね。

このように、同じ業種でも、ある分野に特化したお店はその目的にあった人が利用すると、とても深い満足が得られると思います。

慎重に選びたい不動産業者

不動産業でも全く同じことが言えます。
住宅ローンのトラブルを抱え、任意売却を検討している場合もそうです。
実際、近所の古くからの付き合いのある不動産屋に相談したところ、複雑な案件のため対処しきれないと断られてしまったというお客様がいらっしゃった事があります。
経験が乏しいため、債権者との話がまとまらず、結局競売になってしまったという事もあるようです。
また、名前が売れているから安心だと大手不動産を訪れても、手間とコストのかかる任意売却案件は歓迎されないようです。

住宅ローンに関するトラブルは必ず、専門に取り扱っている不動産業者にお問合せされることをお勧めします。

弁護士・司法書士の先生の場合

借金や支払いに関する事ですので、弁護士、司法書士の先生方に相談される方もいらっしゃいますが、相談料がかかる上、あまり任意売却に詳しくない先生方も多くいらっしゃいます。
実際任意売却を行うのは不動産業者になるため、そこから紹介された業者が専門であればいいのですが、紹介された不動産業者が任意売却を得意としているとは限らないのが実情です。
任意売却を専門とする業者は大抵、弁護士、司法書士の先生方と深い繋がりを持っており、必要とあらば紹介をしてくれます。
また、弊社では弁護士の先生と30分無料で相談もすることができ、安心です。

不動産業者に依頼した時点で、任意売却が成功するか否かが決定している、といっても過言ではありません。
一社だけでなく何社も訪れて比較されても構いません。
しかし、住宅ローントラブルは時を急ぎます。
あなたの人生を決める大切な決断をされるのですから、納得いく専門業者をなるべく早く比較し、決められることをお勧めします。

一番してはいけない滞納とは

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住宅ローンの支払いでお悩みの方の中には、他のローンや教育費など、毎月の支払いや返済に追われている方もいらっしゃると思います。
借りたお金を返さなければ、督促状が届き、取り立てにあいます。最終的にどうにもならなくなった場合、自己破産や債務整理という道もありますが、これらの方法をもってしても0にすることができない債務があります。

それは税金の滞納です

ある意味一番取り立てが厳しいかもしれません。そして、厄介なことに税金を滞納している場合、任意売却がとても難しくなるのです。

税金を滞納すると

住宅ローンの滞納でお悩みの方からの問い合わせで、合わせて100万円程もの税金を滞納されている方がおられました。
何年も長期にわたって滞納する方は少なくはありません。
税金は滞納すると延滞税がかかります。平成25年度の税制改正で延滞税の見直しが行われ、税率は下がりましたが、26年度の延滞税率は、下記の通りとなっています。

  • 納付期限から2ヶ月以内:2.9%
  • 納付期限から2ヶ月以上経過後:9.2%

納付期限から1日ごとに計算されます。滞納期間が長引くほど延滞税が増えるので、払えないまま放っておく事は非常に危険です。

住民税や固定資産税などを滞納すると納付期限の1~3か月後には督促状が届きます。その後さらに約1カ月後に催告書が届きます。
そして、それでも滞納を続けると差押予告書が届きます。差し押さえの対象となるのは不動産、給与や預金、自動車や宝飾類などの動産も対象となります。

多額の税金を滞納してしまった場合の解決法

税金を納めることは国民の義務であるため、自己破産や債務整理をしても納税義務はなくなりません。
税金滞納による差し押さえを受けた場合、解除するためには滞納している税金を全額納付しなければなりません。
差し押さえを受けている位なので全額納付は難しい場合がほとんどでしょう。滞納してしまった場合、解決するには、1つしかありません。
一刻でも早く役所の担当部署に相談に行くことです。それ以外に方法はありません。状況を説明し、支払う姿勢を示せば、分割払いにしてもらうことができます。

税金滞納者は任意売却をすることができるのか

不動産に市役所など公的機関からの差し押さえがされていると任意売却をすることができません。
そして、上記で述べた通り、差し押さえを受けた場合、解除するためには滞納している税金を全額納付しなければなりません。
それが無理な場合は、担当者に任意売却への理解をしてもらい、滞納分の一部のみの納付で、差し押さえ解除に同意してもらわなければなりません。
差押え解除の合意、協力を得て任意売却ができるようになります。

税金を多額に滞納していると任意売却は難しいと言われます。町の不動産屋さんでは対応しきれないケースもあります。
このような場合、任意売却の専門業者なら豊富な知識と経験で難しいケースにも対応ができます。
すぐにお問合せいただくことをお勧めします。

住宅ローン支払いに困ったとき、絶対にしてはいけないこと

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生活に忍び寄るローン

住宅ローンの支払いに困る人は、他の生活費にも困っている場合が多いです。
そして、どうしようもなくなってしまった時、いくつものローンを抱えて返済に追われてしまっています。
今月ちょっと贅沢してしまって、給料日前につい借りてしまった。。。
きっかけはちょっとした事でも、気づくと返済額が大きく膨れ上がっています。

カードローンとは

CMなどでもおなじみのカードローンとは、銀行や消費者金融、信販会社などの金融機関から無担保で融資を受けることができるフリーローンの事です。

住宅ローンは家を購入する以外には利用することができませんが、カードローンは何に使用しても構いません。
審査もありますが、学生や専業主婦でも利用できる限度額の低いカードもあります。
ローン用のカードを使用して融資や返済をします。中にはキャッシュカードに付帯しているものもあり、利用しやすくなっています。
また、店舗まで行って申し込まなくても、ネットで申し込んで、自分の銀行口座に振込むこともできます。
限度額内であれば、何度でも借りることができ、簡単、お手軽に利用できるため、本当に身近な存在になっているといえます。
銀行のキャッシュカード感覚で困った時にお金を引き出している方も多いようです。

このカードローン、フリーローンのため、住宅ローンなどよりも金利が高めに設定されています。
某大手銀行のカードローンでは年1.8%~14.6%です。幅があるのは、借りる金額によって金利が違うからです。
沢山借りるほど金利が安くなります。
生活費の補てんなどで借りると想定した場合、10万円以上100万円以下が該当するとして、年12.6~年14.6%の金利になります。

こういったローンはなるべく短い期間で返済してしまえば問題ないのですが、毎月無理ない返済額で返してくと利息が大きく膨らんでしまいます。

例えば、、

10万円を12.6%の利子で借りた場合、半年で返済し終われば毎月17.284円の支払いで利子は3.705円になります。
これを毎月2.000円で返済すると返済期間は5年11か月かかり、42,490円の利子がつくことになります。

危険なカードローンでの生活費の補てん

身近に気軽に利用できるということで、カードローンを生活費の補てんで利用する人がとても多いのが実情です。
少しだけなら、今月だけなら問題ないように思えます。
最初は光熱費の支払いに充てたことがきっかけだったかもしれません。
でも、一度カードを作ってしまい、簡単に利用できてしまうと、もう一つのお財布を持った気分になってしまうといいます。
カードローンをあてにした生活はとても危険です。
生活費を補てんするための借金である場合、慢性的にお金に困っている場合が多いからです。
カードローン利用が一度で済めばよいのですが、何度でも借りられるという誘惑があります。
また、月々の返済額を低く抑えている場合、支払いの大変さを感じなくなり、気づいたときには返済額が膨れ上がり、何年も支払い続けないといけなくなってしまうのです。

生活費に困っての利用の場合、よく考えてみないといけない事があります。
それは毎日の生活です。
毎月の収入に見合った生活ができていないという事を自覚しなければなりません。
収入が減ったのに、生活レベルを下げることができない。こどもの塾や習い事にお金をかけすぎている、、等苦しいまま生活を続けようとすると無理が生じてきてしまいます。

カードローンで絶対にしてはいけないこと

カードローンやキャッシングでもっとも危険なのは住宅ローンをこれらのローンで補てんすることです。

たとえ今月乗り切ることができても、住宅ローンは来月以降もずっと支払い続けないといけないのです。

生活費が厳しいと感じたら、何度もカードローンやキャッシングを利用するようになってしまったら、すぐに今の生活を見直してください。
そのままではいずれ住宅ローンの支払いも厳しくなってしまいます。
住宅ローンの支払いに不安を感じたら、すぐに金融機関にご相談ください。
返済に追われて住む場所を無くしてしまうことのないよう、早めの対策が必要です。

住宅ローンだけじゃない!毎月の維持費滞納で競売に!

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念願のマイホームを手に入れて、住宅ローンを毎月支払い続けないといけないことは周知の事ですが、その他にもマンションを維持していくために、毎月支払い続けていかなければならない費用があります。
こちらは、ローンが終わってもマンションに住み続ける限り支払わなければなりません。
その内訳を見ていきたいと思います。

  • 管理費
  • 修繕積立金
  • 駐車場代(車を所有している方)

上記にプラス、固定資産税があります。

マンション管理費

マンション管理費はマンションを維持していくための運営費です。
具体的には、マンションエントランスや駐車場、各戸ポーチなどの共有部分の清掃、エレベーターの点検、管理人や管理会社の報酬など共有部分の維持管理の費用です。
全国の管理費相場は145円/㎡となっています。65㎡の部屋だと9.500円程になります。
但し、管理費はマンションの共用施設の有無(コンシェルジュサービスやシアタールーム、ジムなどの共用施設が充実したマンションだと割高になります。)や地域などで変わってきます。
共用施設の豪華さ、サービスの充実はとても魅力的ですが、これらの運営、維持費はマンションの住民が部屋の広さに応じてずっと負担していくことになります。

修繕積立金

修繕積立金は経過と共に劣化していくマンションの修繕費用に充てるための貯金です。
新築マンションは低く抑えられていることが多いです。5~6年すると大幅に値上げされることがあるようです。
また、安いからといって安心することは危険で、何十年もたって、大規模な修繕が必要になった時、100万円単位で各戸に請求がかかる場合や、支払いを拒む人の分まで負担しなくてはならないケースもあるようです。
また、大規模なマンションは負担人数が多いのですが、小規模なマンションの場合、各戸の負担が重くなりがちです。
修繕積立金の適正額は200円/㎡といわれています。65㎡ですと13.000円になります。

固定資産税

毎年4月に納税通知書が届き、年4回納めます。一括払いも可能です。
新築マンションは最初の5年間は、軽減処置により建物部分の固定資産税は半額になりますが6年目以降は高くなります。

上記の維持費を65㎡の相場で計算し、駐車場代が1台1万円だとした場合、管理費+修繕積立金+駐車代で32.500円の維持費が月額かかることになります。
この金額に毎月ではありませんが固定資産税もかかってきます。
あくまで試算ですので人それぞれ維持費の額は違ってはきますが、住宅ローン以外にこれらの費用もずっと払い続けていかなければならないことを念頭にいれておかなければなりません。。

住宅ローンと同時に維持費も滞納

住宅ローンの支払いができない状況では管理費、修繕費も支払う事ができず滞納してしまう傾向にあります。
数か月だけならまだしも、年単位で滞納している人も多く、その額は100万円にも及ぶ場合も少なくありません。
マンション管理費の滞納があった場合、管理会社、組合から書類や電話、訪問による催促があります。
4年も5年もこのままで放置される場合もあれば、少額でも自宅が競売にかけられてしまうという最悪のケースもあります。

区分所有法によって、競売で落札した買受人に滞納したマンション管理費を請求できることになっています。
管理組合側からすれば、落札人から債権を回収することができるので競売に踏み切ることもあり得るのです。
但し、債権のある物件では落札者がつきにくいですし、ただせさえ安い落札価格からさらに滞納分が差し引かれることになります。

既に管理費を滞納されている方へ

管理費を滞納してしまっている方は住宅ローンの支払いも厳しい状況に陥っている方がほとんどだと思います。
多額の管理費を滞納してしまい、競売にかけられる心配をされる場合、解決できる方法に任意売却があります。
マンション管理費の滞納分は任意売却で清算することができるのです。
任意売却をした場合も原則として売買代金の中から支払われることになります。
しかし、注意していただかなくてはならない点があります。
税金の差し押さえがある場合、任意売却をすることはできません。

住宅ローン、マンション管理費の支払いで困っている方はより有利に対応するためにも税金の支払いを優先させ、任意売却の手続きをされることをお勧め致します。

住宅ローン 完済ゴールを無事に迎えるために

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住宅ローンを組む時、自分の年収で幾らまで借りることができるのか、毎月の返済額はいくらになるのか、その返済額に無理はないか等
よくよく考えて検討された事と思います。
住宅ローンを組む前が一番ローンについて考えたり勉強したりするのではないでしょうか。

住宅ローン残高を常に意識していますか?

実際ローンの支払いを続ける中で、現在の残高はいくらか、優遇金利が切れたときの支払いは幾らくらいになるのか、
定年退職時のローン残高はいくらになるのかをシュミレーションしている人はそれほどいらっしゃらないのではないかと思います。
結婚、出産を経てそろそろマイホームをと考える30代の方が、住宅ローンを組む場合、35年で組まれる方がほとんどだと思います。
すると、完済年齢は定年後になってしまう方も多くいらっしゃいます。
定年後もローンを払い続ける事に30代の若さでは実感できない事と、周りにそのような方が多くいるので抵抗なくローンを組まれていると思います。
また、定年時に残ったローンは退職金を充てようと考えていらっしゃる方も多いです。

1.000万円以上なら危険!定年後の残高

住宅ローンを検討する時、完済年齢を確認していても、定年時にいくら残るかを確認してローンを組む方は少ないと思います。
既に住宅ローンを組んでお支払中の方も、是非、定年時の残高を確認することをお勧めします。
方法はネットで計算できるサイトがいくつかありますし、ローンを組んでいる銀行でも教えてくれます。
一般的に、定年時に1.000万円以上残っていると「危険」だと言われています。
よく耳にする「老後破綻」の危険性が高いといえます。

公的年金に頼ることができない将来、退職金を充当するにしても、老後資金が十分でないとその後の生活に支障をきたします。
定年後も働き続ける事ができても、収入は現役時代より大幅に下がってしまいます。
今までは無理なく支払えてきた返済額も、少ない収入の中では大きなウエイトを占めてしまいます。
年金生活に入ってしまうとそこからローンを支払う事は大変です。
住宅ローンに加えて、マンション管理費、固定資産税も支払い続けなければなりません。
収入が無くなってしまい貯金を取り崩す生活の中からローンを支払い続ける事になるのです。

出来れば定年後は住宅ローンを残さない事が重要です。

長い支払い期間を無事乗り切るために

既に定年後までのローンを組んでしまった人が、ローンを残さないようにする為、思いつく方法は「繰り上げ返済」だと思います。
住宅ローンをなるべく早く返済しようと、無理をしてでも繰り上げ返済をしようとしてしまいがちなのですが、そこは注意が必要です。
住宅を購入したのも束の間、やがてこどもが大きくなり教育費もかかってきます。
人生の三大出費の2つ、教育費、老後資金。
この2つを上手く貯めながら、繰り上げ返済をしていかなくてはなりません。
突然のリストラ、病気など不測の出来事に備えての貯蓄もしながら、無理をしない範囲で「期間短縮」できる繰り上げ返済をしていくことが大切です。

また、今のような低金利の時代ですとローンの借り換えも支払期間を短縮できる1つの方法といえます。

住宅ローンは返済期間が長くて金額も多く、またさまざまな出費と重なり、上手に返済していくことは大変です。
ローンを組むときにはよく考えてもその後、あまり考えずに毎月家賃のように支払い続けているだけの方がいらっしゃいますが、
将来、大変な目にあうことのないよう、無事完済することができるように、数年に一度、支払い続けていくことが可能かよく考える必要があると思います。

住宅ローンを支払い続けるためにしなくてはならない1つの事

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毎月住宅にかかる費用(住宅ローン、管理費、積立金、駐車場代など含む)は手取り月収の25%、多くても30%以内に抑えた方が良いと言われています。
仮に、年収500万円の方の場合、おおよそ380万円の手取りと計算して、年間約95万円、月額約79.160円ということになります。
月収が約24万円として、住宅ローンを引くと16万840円。
ここからは家族構成にもよりますが、食費や光熱費など生活するための費用に充てられます。
住居費と同じくらいかかると言われている教育費、老後のための資金も家庭によっては重い比重を占めてくると思います。
そして余剰を貯金に回すでしょう。しかし、全てに潤沢にお金をかけられ、十分な貯金をしている人は少ないのではないでしょうか。

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