任意売却

任意売却における代金の配分はどうなるの?

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任意売却を行う際には、事前に利害関係者の同意を得ておく必要があります。

その際に、最も調整が難航しやすいものが、不動産の売却代金の分配方法です。

特に複数の抵当権が設定されている場合、抵当権者間の調整を慎重に行わなければなりません。

また、税金を滞納し、市役所などから差押をされている場合は、そちらとも交渉が必要です。

不動産の価値が抵当権の額を下回っている場合、もし競売になってしまえば、後順位の抵当権者は債権を回収することが出来ません。

この点を踏まえて、後順位の抵当権者には、いくらかの金銭(解除料、判子代などと呼ばれます)を支払い、抵当権の抹消に同意していただくのが一般的です。

通常は、抵当権の順位と設定額に応じて配分額を決めることが多いです。

しかし、任意売却の場合には、競売と異なり、手続や売却代金の配分について法律の明文規定がありません。

一部の利害関係者が、大きすぎる金額を要求している場合には交渉が成立せず、最終的に競売へ進むことになります。

このように、全ての利害関係者が競売では得られないメリットを得られるように交渉していくことが、任意売却成功の鍵となります。

債権者交渉には、単なる不動産仲介とは異なる、特有のノウハウが必要ですので、

任意売却をご検討される方は、任意売却が得意な会社にご相談いただくのが成功の秘訣だと思います。

是非一度、ご相談くださいませ!

競売を利用して住み続ける~親戚に入札をしてもらう~

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「愛着のあるご自宅を離れたくない。住み続けたい」とお考えになった場合、任意売却によって、ご親族などにご自宅を購入していただき、その後、購入したご親族から賃貸させてもらう方法(リースバック)については、前回お話いたしました。

今回は、任意売却ではなく、競売を利用して自宅に住み続ける方法について、お話したいと思います。

一般的には、任意売却の方が競売よりも高い価格で売却できるため(回収できる債権が多くなる)、債権者にも納得いただける可能性が高いのですが、こちらが提示した売却価格では納得しない債権者もいます。

そのような場合、債権者が競売を申し立てるのを待ち、競売入札が始まったら、ご親族に入札していただくという方法もあります。つまり、ご親族に競売で落札してもらうことが出来れば、その後リースバックも可能ということです。

しかし、競売の場合、任意売却とは異なり、必ず落札できるという保証がありません。他の買受人がご親族よりも高い入札額を提示すれば、その方に自宅を取られ、追い出されてしまうことになります。
また、ご自宅の立地条件や建物のグレードによっては、任意売却よりも高額の入札額にしなければ落札できないこともあります。さらに、必ず落札しようとするために、必要以上に高い金額で入札してしまうという、心理的なプレッシャーもあります。

「住宅ローンの支払で困っているが、自宅を離れたくない」「任意売却と競売、どちらが得なのか判らない」などございましたら、是非弊社に一度ご相談下さい。弊社での直接買取&リースバック、または、リースバックに対応してくださる買取業者や投資家をご紹介できる場合もあります。

相談料は最初の1時間無料となっております。
お問い合わせなど詳細についてはこちらをご覧くださいませ。

任意売却を利用して住み続ける~親族間の買取・賃貸~

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前回、任意売却と競売のメリット・デメリットのお話を致しました。
今回は任意売却のメリットの1つである「任意売却を上手く利用して自宅に住み続けることが出来る可能性がある」という点について、お話ししたいと思います。

任意売却は上手く利用することで、自宅に住み続けることが出来るというメリットがあります。
それは、親戚や知人に任意売却で自宅を購入してもらうという方法です。その上で、住宅の新しい所有者となった親戚などから、賃貸という形で住宅を借り受けます。
ようするに、自宅を売却する代わりに新しい所有者に賃料を支払うことで、今まで通り住み続けることが出来るということです。
親戚や知人であれば、買受人を探す手間も省けます。
ただ、この方法を行うには、買受人が自宅を購入するだけの金銭的余裕がなければなりません。
殆どの銀行では親戚間による住宅の売買での住宅ローンを認めておりません。その為、ローンの残債を一括で支払うことの出来る方でなければならないのです。

親戚・知人に条件を満たした人がいたとしても、わざわざそのような大金を払ってまで任意売却に協力してくれうだろうかという疑問は残るかと思います。
その為、親戚にも「任意売却をすることによるメリットがある」ということをしっかりと示す必要があります。
例えば、親戚に2,000万円で自宅を購入してもらいます。その上で月々の家賃を10万円にしてもらいます。
すると、親戚には年間120万円の家賃収入が入ることになり、表面利回りは年6%となります。
同じ額(2,000万円)を銀行預金した場合の金利と比較しても、かなりの高金利だと言えます。
こういった点をお伝えし、協力頂けるようにお話をしていくのは大事なことです。

もし、「親戚や非常に親しい知人の方で条件を満たす方がいるが、上手くメリットなどが説明できず困っている」などございましたら、是非弊社に一度ご相談下さい。不動産のプロの観点からどれくらいのメリットがあるのか、ご説明させて頂きます。
また、自宅を購入して新しい所有者となり、賃貸物件として貸してくれる業者や投資家をご紹介できる場合もあります。
相談料は最初の1時間無料となっておりますので、ご安心下さい。
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次回は「競売を利用して住み続ける~親戚に入札をしてもらう~」という内容です。

任意売却と競売~それぞれのメリット・デメリット~

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前回、任意売却に置いてのそれぞれの立場でのメリットのお話をさせて頂きました。
ここまで見られた方は「じゃあ競売よりも任意売却の方がずっと良い方法じゃないか」と思われている場合が多いと思います。
ですが、任意売却も決して良い点ばかりではありません。逆に、競売にも良い点があります。
今回は、任意売却と競売、それぞれのメリット・デメリットのお話です。

◆任意売却◆
<メリット>
◎一般的に、競売に比べてより市場価値に近い金額で売却される可能性が高い。
◎一般の売却と変わらない方法での売却となるので、隣近所の人達に「競売にかけられている」「住宅ローンが支払えなくなって売却する」ということが分からないように売却することが出来る。
◎売却後の残債務について、「再度分割して月々支払う」等、債権者に柔軟に対応してもらえる可能性もある。
◎売却代金から引っ越し代を出してもらえることもある。
<デメリット>
△競売と比べて、早期で自宅を手放し、退去しなければならない。
△契約などの手続きに関与しなければならない。
△「必ず○○万円もらえます!」などを謳い、先に手数料を支払わせ、任意売却が上手くいかなかった場合に手数料の返金に応じず、広告で謳っていたお金を支払うこともしないような、悪徳業者に引っかかる可能性がある。

◆競売◆
<メリット>
◎手続き関係は全て債権者が行うので、債務者は何もする必要がない。
◎競売の手続きは通常半年~1年程はかかる。場合によっては2~3年、若しくはそれ以上かかるケースもある。その間は自宅に住み続けることが出来る。
ごく稀にだが、競売で買受人が現れない場合もある。その場合、誰か買受人が現れるまでずっと住み続けることが可能となる。
<デメリット>
△市場価格と比べて、かなり低い額で売却される可能性がある。
△競売後の残債務については、債権者に柔軟に対応してもらえず、厳格な対応をされることが多い。残債務を支払えなければ、破産などを考えるしかなくなってしまう。
△隣近所やその他第三者に、自宅が競売にかけられているということを知られてしまう可能性がある。
△裁判所で競売情報を閲覧した不動産業者や不動産ブローカーなどが大勢自宅にやって来る可能性がある。

いかがでしょうか。それぞれこのようにメリット・デメリットがありますので、1人1人の状況に応じた売却方法を考え、取るのが一番だと思います。
「自分の状況がどちらに合っているのか分からない」など、お悩みでしたら是非弊社に一度ご相談下さい。相談料は最初の1時間無料となっておりますので、ご安心下さい。
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次回は「任意売却を利用して住み続ける~親族間の買取・賃貸~」という内容で、それぞれにどういう特徴があるのかをお話ししたいと思います。

任意売却のメリット~関係者それぞれの立場から見たメリット~

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今回は、任意売却によって得られるメリットについてのお話しです。

抵当不動産の任意売却によって得られるメリットは、不動産に関わっている人の立場によってそれぞれ異なります。
◆抵当権者◆
抵当権者としては、なるべく手間をかけずに多くの債権回収がしたいというところがあります。
利害関係者の調整をスムーズに済ませることが出来る場合には、競売よりも早く、高額で売却出来る可能性のある任意売却の方が、抵当権者が得られるメリットは大きいと言えます。
◆債務者◆
債務者にとっては、任意売却による代金の方が競売よりも高額で売却出来る可能性がある=より多くの債務を弁済出来るというメリットがあります。
但し、債務の額よりも抵当不動産の価値の方が圧倒的に高い場合で、その不動産に債務者自身が居住している場合には、すぐに生活の場を失ってしまう可能性がある為、必ずしも任意売却を選択することによって得られるメリットの方が多いという訳ではありません。
他にも対外的に公にせずに手続きを進めていくことが出来るというメリットもあります。
◆買受人◆
買受人にとっては、競売とは異なり迅速且つ確実に不動産を買い受けることが出来る、というメリットがあります。
任意売却の場合、利害関係者全員の協力を得て進めることになる為、金額や引き渡し時期などについて占有者の同意も得た上で進めているからです。
競売の場合は入居者の意思に関わらずに手続きが進められていく為、入居者が正当な理由に基づき主張を行った場合、明け渡しがスムーズに進まないという可能性があります。

これだけ見ると、競売よりも任意売却の方が圧倒的に良いと見えますが、決してそういう訳ではありません。
自分の状況を確認し、それぞれの特徴を理解した上でどうするかを選んだ方が良いと言えます。
次回は「任意売却と競売~それぞれのメリット・デメリット~」という内容で、それぞれにどういう特徴があるのかをお話ししたいと思います。

関係者から協力・同意が得られない、買受人が見つからない場合について。

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前回は、任意売却を行う為に、どんな相手との交渉が必要なのかについてのお話でした。

その中で、関係者の協力や同意・買受希望者の存在が必要になるということをお話しさせて頂いたと思いますが、中々協力・同意が得られなかったり、買受希望者が決まらなかったりする場合もあります。

今回はそのような場合についてのお話しです。

 

任意売却をスムーズに行うには、不動産の所有者だけではなく利害関係者の協力・同意が必要となります。

その為、任意売却に協力・同意しないという人がいる場合には、その人が何故協力してくれないのか、理由を探って解決するなどの対応が必要になります。

例えば、抵当不動産の占有者(実際に建物に住んでいる人)が引っ越すのを渋っているという場合には、立ち退き料を支払って同意を促すといった方法を取る、という感じにケースバイケースで対応を行います。

他にも、説得をする際に「すでに買受希望者が見つかっている」「売却価格などの希望について、ある程度見通しが立っている」という場合は、それを伝えた上で、競売よりも任意売却の方が金額面でのメリットも大きいことを併せて伝えると、より説得がしやすくなります。

 

また、そもそも買受人がいなければ、当然ですが売却は成立しません。

自力で買受人が見つからない場合は、幅広い不動産情報を持っている不動産業者に仲介を依頼すると、買受人が見つかりやすくなります。

依頼を受けた不動産業者が、不動産流通市場へ物件を登録するなど、買受人を見つける為に活動してくれますし、所有者の希望売却価格査定についてのアドバイスなどを貰えたりもします。

また、任意売却は通常の不動産売却と異なり、特殊なノウハウが必要になりますので、任意売却の実績がある仲介業者への依頼が、成功率を上げるポイントです。

勿論、弊社でも買受人が見つからない場合の仲介業務を請け負っております。

成約率も高く、お客様からもお喜びの声を多数頂いております。

任意売却の流れや、お客様からの声など、詳細をニンバイ.netに掲載しておりますので、是非ご覧下さい。記事の最後に、サイトへのリンクバナーを貼っております。

お悩みの方がおりましたら、一度お気軽にご相談頂ければと思います。

 

次回は「任意売却のメリット~関係者それぞれの立場から見たメリット~」についてお話しさせて頂きます。

任意売却に必要な交渉とは?

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今回は、任意売却を行う為に、どんな相手との交渉が必要なのかについて、お話したいと思います。

任意売却を行うには、それを行った場合に影響を受ける利害関係人の協力が必要です。
不動産に質権や抵当権が設定されている場合や、仮差押などがなされている場合には、その債権者が利害関係者となります。
ここで最も重要なのは、売却価格です。予定している売却価格が妥当な金額の場合には、利害関係者の同意や協力を得やすくなります。逆に言うと、妥当な価格で設定しなければ、利害関係者からの同意や協力を得ることが難しくなってくる可能性もあります。売却価格は慎重に交渉する必要があります。
また、その抵当不動産が賃貸に出されているような場合、実際にその不動産に入居している人(占有者といいます)も利害関係者となります。

なお、通常、不動産を処分する権限を持つのは、その所有者ですが、所有者が破産手続きを進めている場合、破産管財人(弁護士)が権限を持っています。従って、破産手続に伴う不動産の処分には、破産管財人弁護士との相談・協力が必要になります。

ただし、それぞれの利害関係者から協力を得られたとしても、そもそも買受希望者がいなければ任意売却を行うことは出来ません。従って、不動産の買受人や買受希望者がいること、若しくは買受希望者を見つけるあてがあるということが任意売却を行う前提条件と言えるでしょう。

次回は、関係者の協力や同意が得られなかった場合・買受人が見つからなかった場合についてのお話しです。

任意売却の手続き~スケジュールについて~

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今回は、任意売却を行う際のスケジュールについてお話し致します。

 

任意売却を行う場合、下記①~③の順番で手続きが進んでいくことになります。

①利害関係者の事前の合意に向けた準備に関する手続き

任意売却を行うには、全ての利害関係者の同意が必要な為、この手続きが必要になります。

この同意を得る為には、条件をリストアップした上で1人1人確認を行わなければなりません。この事前準備はとても大切で、これをきちんと終えておけば、手続きの半分以上は終えたといっても過言ではありません。

事前準備では、債権者・債務者・所有者の実態調査と、抵当不動産の現地調査を行うことにより、抵当不動産を取り巻く環境を把握することが出来ます。

次に、抵当不動産の調査時点での資産価値について査定を実施し、売却による回収見込み額の見積もりを行います。

これらを元にして各利害関係者の意向を確認し、合意を取り付けます。

②買受人を探し出して取引を行うまでの手続き

全ての利害関係者の同意を得られたら、この段階に進みます。

合意に至った条件で買い付けてくれる買取希望者を探すのがこの段階になります。

買取人が見つからない・条件面で折り合いが付かないなどの場合には、売却価格の見直しを行います。

見直しを行った場合は都度配分の調整を行い、利害関係者にその旨を伝えて再度同意を得る必要があるので注意して下さい。

無事に買取人が決まり、条件が整い最終的な合意を纏めた上で、取引の日時や場所等の詳細を決めます。

③取引当日の手続き

利害関係者や買取人との合意を得たら、所有者と買受人との間で売買契約書にサインをします。

取引当日は司法書士立会いの下、抵当不動産の売却・抵当権解除(設定されている抵当権を抹消すること)・登記抹消手続きと、売却代金の受け取り・配分を同時に行います。

手続き自体は1日で終わりますが、行う内容として多いので、事前に必要書類を確認し、しっかりと揃えておく必要があります。

契約に基づき買取人が債権者に代金を支払い、続いて利害関係者に配分表に基づいた支払いを行います。

これで任意売却は完了となります。

任意売却の手続き~合意交渉について~

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今回は、任意売却を実際に行う、となった場合の合意交渉についてお話し致します。

 

任意売却は、強制的に行われる競売とは異なり、所有者が売却の意思を持っているということが前提となります。任意売却を行う場合には、対象不動産を中心として利害関係を有する多くの人(利害関係者と言います)が存在しているケースが殆どになります。

任意売却を成功させるには、全ての利害関係者の同意を得ることが必要になってきます。

ここで言う「合意」というのは、ただ任意売却を行うことについてのみ合意を得られれば良いというものではなく、債権者にとっては

・いくらで売却するのか

・売却代金からいくら配分されるのか

・いつまでに貰えるのか

等の債権回収に関する内容について検討の上での合意となりますし、不動産の占有者であれば

・そのまま占有を続けていいのか

・立ち退きが必要ならば立ち退き料は貰えるのか、貰えるならいくらなのか

・立ち退きの期限

等の条件について合意できるかどうかを判断して、合意することになります。

これらの点で合意が貰えないとなると、任意売却の成功は遠のいてしまうことになります。

 

次回は「任意売却のスケジュールについて」お話ししたいと思います。