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サービサー(=債権回収会社)から手紙が届いたら知っておくべき事

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弊社では住宅ローンのお支払やトラブルで困っている方のためのサイトをいくつか運営しております。
これらのサイトへ「サービサー」という検索ワードで訪問される方が少なからずいらっしゃいます。
住宅ローンを滞納し、今までは銀行からの督促状だったのに、サービサー(=債権回収会社)からの手紙が届くようになって検索される方もいらっしゃるのかもしれません。
そのような事態にならないとなかなか聞きなれない言葉だと思います。今回はサービサー(=債権回収会社)についてお話をしていきたいと思います。

サービサー(=債権回収会社)とは

サービサーとは債権回収会社の事で、「債権管理回収業に関する特別措置法」(サービサー法)に基づいて法務大臣の許可を得て設立された株式会社です。

「 民間サービサー制度の創設を内容とする「債権管理回収業に関する特別措置法」が議員立法により可決成立し,平成10年10月16日に公布され,同法の施行期日を定める政令により平成11年2月1日に施行されました。
 同業の許認可・監督等の事務は,司法法制部審査監督課で所掌しており,法務省が初めて業法に基づく監督行政を担当する点で画期的な意義を有するものです。」
総務省HPより

現在、多数の債権回収会社があります。銀行系、投資銀行、政府系、外資系、ノンバンク系など様々な母体がありますが全て法務省の許可を得た株式会社ですので闇金の取り立てなどとは違う信用機関です。対応なども全く異なります。
下記の法務省HPには登録された企業一覧がリストアップされています。
http://www.moj.go.jp/housei/servicer/kanbou_housei_chousa15.html

最近では、サービサーを名乗った詐欺なども横行しているようです。
上記ページ以外の名前のサービサーは正規の企業ではありませんので、くれぐれもご注意ください。

業務内容は特定の金銭債権の買取、委託を受けて回収をしています。
住宅ローン滞納の場合は、滞納者の債権そのものを金融機関から債権回収会社へ譲渡させます。
つまり、ローン残金の支払い先が銀行から債権回収会社に切り替わります。
冒頭の聞きなれない会社(サービサー)からの督促状は債権者が変更になったという事なのです。

サービサーからの手紙が来るまでに起こった出来事とは

それでは、手元にサービサー(債権回収会社)からの手紙が届くまでに滞納した住宅ローンの債務はどのような事になっていたのでしょうか。簡単にご説明します。

1.住宅ローンの滞納(~6か月)

住宅ローンの滞納をそのままにしておくと、金融機関から「期限の利益の喪失」に関する予告書や通知書が送られてきます。
ローンを分割して返済できることを「期限の利益」と言います。しかし、ローン返済を滞納してしまうと契約違反となり、「期限の利益」を喪失し、残りの借金を一括で返済しなければならなくなります

2.保証会社による代位弁済

この「期限の利益の喪失」予告通知書が届くと、定められた日にちまでに住宅ローンの残債を一括で支払わないといけなくなるのですが現実には無理です。
そのため、金消契約をした際に同時に契約した保証会社が、債務者に代わり、金融機関に一括で返済します。(これを代位弁済といいます)

3.2の代位弁済により、住宅ローンの債権は保証会社へ移ります。

4.保証会社が債券回収会社へ回収業務を委託します。

5.債権回収会社から住宅ローン滞納者のもとへ通知が届きます。

※上記流れについては「住宅ローン救急センター」で詳しくご説明しています。

サービサーとの対応について

サービサーは先ほども述べた通り、債権回収業者といっても厳しい取り立てをするわけではなく、淡々と法的手続きを進めてきます。
法律的には住宅ローンは全額返済をしなければなりません。
しかし、この時点では滞納を半年程も続けており、全額返済が厳しい状況に置かれている方がほとんどでしょう。
サービサーの担当者もこのような案件を取り扱っている専門家ですのでまずは滞納している原因や支払いについて誠実に相談をしてみることをお勧めします。

また、このまま何もしなければ競売手続きへと粛々と進められてしまいます。この時点までくると、少しでも条件よくご自宅を売却される方がこの後の負担が軽くなります。

任意売却という解決法を強くお勧め致します。

競売 掲載されるとこうなる

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「競売物件 情報」とネットで検索すると、いくつかの不動産競売情報サイトがあがってきます。
見てみると、地域検索から物件を絞り込み、物件の詳細画面にたどり着きます。
一見、普通の不動産サイトとそう変わりません。しかし、よく見てみると見慣れない言葉が並んでいます。

「競売」という言葉、意味をご存知の方は多いと思いますが、実際競売に出されたら、どのような値段がついて情報が公開されるのかを詳しくご存じの人は少ないと思います。
サイトを見る事で、通常の不動産取引との違いを実感することができます。

見慣れない競売用語を見てみる

事件番号:

マンション名ではなく事件番号。なんだか物々しいですが、これは裁判所へ訴状が上がっているからです。
裁判所では事件番号によって管理されています。裁判所への照会はこの番号を使います。

売却基準価額:

掲載されている競売物件の価格です。通常物件の7割位だと言われています。

どうして競売物件は安いのでしょうか
競売不動産の売買取引は通常の取引とは異なります。
一般的な売買の場合、間に不動産会社が入り、物件の内覧ができたり引き渡しが行われます。
しかし、競売物件の場合、内覧することはできませんし、引き渡しも行われません。
購入後、隠れた瑕疵が見つかった場合も保護されません。落札したのに占有者が居座って動かない場合もあります。
全て買い手の自己責任となります。そういった通常取引とのハンディを埋めるため、競売物件は通常よりも安く設定されているのです。

買受申出保証額:

入札するための保証金です。売却基準価額の2割とされています。

買受可能価額:

競売物件は不動産鑑定士によって評価されます。下記の法律に基づいています。

第60条
1.執行裁判所は、評価人の評価に基づいて、不動産の売却の額の基準となるべき価額(以下「売却基準価額」という。)を定めなければならない。
2.執行裁判所は、必要があると認めるときは、売却基準価額を変更することができる。
3.買受けの申出の額は、売却基準価額からその十分の二に相当する額を控除した価額(以下「買受可能価額」という。)以上でなければならない。
(民事執行法60条)

第3項に定められているように、売却基準価額の8割以上の金額で入札が可能ということです。つまり、最低落札価格ということです。

上記でみてみると、例えば3.000万円の物件の場合、売却基準価額は2.100万円になります。
最低価格で落札されると1.680万円で売られることになるのです。
一度で落札されるといいのですが、中には2度3度と競売にかけられる場合もあり、その際には20~30%ごと基準価額が下がっていってしまいます。

物件の詳細はどこで見るのか?

物件の詳しい情報は「3点セット(物件明細書、現況調査報告書、評価書等)」といわれる書類に記載されています。
サイトからダウンロードできる場合もあります。その場合、持ち主の名前はマスキングされていますが、裁判所で照会すれば、明らかになります。
その中の「現況調査報告書」には物件の現状が細かく記載されています。生活感のある現状そのままの画像も何枚か掲載されていますし、電気・ガス・水道の使用状況などの生活状況なども記載されています。

これは競売開始決定から3か月以内に行われる「現況調査」によるものです。
執行官が自宅に来て、家の中を調べたり写真を撮ったりします。またそこに住む人は質問をされたりします。
この調査は民事執行法で定められているものなので拒否することはできません。

競売物件サイトの情報を見てみると、実際競売になった場合、どのような事がわが身と自宅に起こるのかが想像できると思います。

住宅ローンの支払いが2、3回滞っただけで、何もせずにいると必ずこの状況になってしまうのです。
国の執行官に自宅を調査され、自宅に事件番号をつけられネットや新聞に公開されてしまいます。
そして実際よりもずっと安い価格で見知らぬ人に落札されてしまうのです。
全てが強制的に行われていきます。

競売で落札されてしまうと、手元にお金は残りません。自宅も出ていかなければなりませんが、新しい家を見つけて引っ越し費用の捻出する事ことも難しくなるでしょう。

このような大変な状況を避けるのはただ一つ、自らアクションを起こすことです。

自分では手遅れかもと思ってもまだ間に合う場合もあります。このままではまずいと思ったら、すぐに専門家にご相談下さい。
住宅ローンは返済期間が長くて金額も多く、またさまざまな出費と重なり、上手に返済していくことは大変です。
ローンを組むときにはよく考えてもその後、あまり考えずに毎月家賃のように支払い続けているだけの方がいらっしゃいますが、
将来、大変な目にあうことのないよう、無事完済することができるように、数年に一度、支払い続けていくことが可能かよく考える必要があると思います。